东山县人民政府办公室关于进一步解决全县国有建设用地不动产登记历史遗留问题的意见

经济技术开发区管委会，各镇人民政府，各有关单位：

为进一步解决我县国有建设用地上不动产登记工作中的历史遗留问题,切实保护产权人的合法权益，化解社会矛盾，维护社会和谐稳定，根据《土地管理法》《确定土地所有权及使用权若干规定》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和国土资源部办公厅《关于全面排查不动产登记中梗阻的问题的通知》（国土资电发〔2017〕13号）、自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）等有关法律法规和政策规定，借鉴其他地方经验做法，结合我县实际，现就进一步解决我县国有建设用地上不动产登记历史遗留问题意见如下：

一、处理原则

（一）尊重历史，实事求是。全县国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作应坚持尊重历史、实事求是，从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理办法，切实把人民群众的利益放在首位，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐稳定。

（二）依法依规，提高效率。各职能部门在处理相关问题时，要密切配合，细化工作方案，简化办事程序，针对不同情况，分类处理，确保工作取得成效。

（三）先期办理，证缴分离。坚持群众办证与开发单位补缴税费相分离，违法必究的原则。合理区分房地产开发单位与购房人责任，开发建设单位欠缴规费和土地出让价款，有关单位要督促其限期补办相关手续和缴清相关规费。

二、处理范围

本意见适用于2016年11月29日我县正式启动实施不动产统一登记前，全县国有建设用地范围内（第三次全国国土资源调查和农村所有权登记发证确定为国有土地）已开发建成且销售或投入使用的项目（房屋），因各种历史原因（规划、用地、建设、征迁安置等手续不全，欠缴土地出让金及相关税费，开发建设单位注销等），造成相关权利人的不动产权证无法办理的，列入历史遗留问题处理范围。

三、申请主体

（一）原开发建设单位存在的，由原开发建设单位提出申请。

（二）原开发建设单位已注销或联系不到的，按以下方式确定申请主体：

1.原开发建设单位已注销且无承继单位，确实无法确定申请主体的，由业主代表或业主委员会提出申请。

2.原由机关企事业单位自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建、委托代建或挂靠开发的，由承继单位或主管单位或业主委员会提出申请。

3.其他无法确定申请主体的，由房地产项目所在镇人民政府或社区（业主委员会）提出申请。

四、土地权属来源确认

（一）由政府部门主导开发建设的各类房屋不动产未登记的房改房、集资建房、经济适用房、拆迁安置房、解困房等

1.申请人能提供或者能查询到土地权属来源文件的，按照权属来源文件批准的内容，按规定进行权籍调查并公告，公告无异议的，据实登记。权属来源文件批准用途不明确的，按住宅用途进行登记。

2.申请人无法提供且不动产登记机构经查询无土地权属来源文件的，或权属来源不完整的，可依据“房地一体”原则按规定进行权籍调查，经公告无异议的，由申请人以国有划拨用地具结书形式申请，按建筑物基底所占土地面积设立宗地，报县政府同意后，并办理划拨性质的不动产权证书。申请人提供有规划手续的按照规划用途进行登记。

3.在原划拨土地用途为教育、医疗卫生、办公、商业等用途的宗地内，已建成住宅楼，可将该部分住宅用地从原有宗地中分割出来（分宗），土地用途记载为住宅，使用权类型记载为划拨，剩余部分仍维持原用途。

（二）非政府主导或由其他单位开发建设的，由于政策调整及开发单位原因，导致权利人未能办理不动产登记的

机关企事业单位利用自有国有建设用地进行建设并对外出售的房屋，土地权属来源不完整的，且无法补办土地、规划、消防、验收备案等相关手续的项目小区，按规定进行权籍调查，经公告无异议的，由原开发单位(或承接单位)以用地具结书形式申请确认土地权属来源，报县政府同意后，并按现状以国有划拨方式或补签土地出让合同，在缴纳土地出让金及相关税费后，由申请人持相关材料向登记机构办理不动产登记。

（三）属个人自建房因以下原因无法办理不动产登记的

1.1987年1月前建成使用至今未改扩建、无权属纠纷但没有相关权属来源手续的，符合国土空间规划要求，经调查核实房屋绘制在旧版本的城区地形图上，由土地使用权人提出申请并填写房屋土地权属具结书，经村（社区）、镇政府逐级审核，公告15个工作日无异议的，报经县自然资源局批准，补签土地出让合同，缴纳土地出让金及税费后办理不动产登记。

2.无法提供完整的土地权属来源或存在转让事实的个人自建房。如：在1990年5月19日前已办理房产证的，或持有福建省东山县革命委员会公定建筑契纸，没有改扩建的，土地审批表为二级审批或存在少批多占土地的，不再补办超占用地手续，经公示15日无异议的，按划拨土地办理不动产登记；持有福建省东山县革命委员会公定建筑契纸，土地审批表为二级审批或存在少批多占土地的，且已改扩建的，补缴土地出让金和相关税费后，按出让土地办理不动产登记；持有东山县城镇建房用地申请批准表，审批表为二级审批或存在少批多占土地的，没有改扩建的，补缴土地出让金和相关税费后，按出让土地办理不动产登记。在1990年5月19日后办理房产证的，经公示15日无异议的，补缴土地出让金和相关税费后，按出让土地登记；房产证已办理或已申请产权登记且持有房屋所有权登记收件收据，其土地在1995年12月31日前审批的，土地审批手续为二级（镇级审批），需与县自然资源局补签土地出让合同，缴纳土地出让金及税费后，按出让土地办理不动产登记。

4.对个人早期依法取得国有建设用地使用权，自行开发建设房屋并分割成套进行转让，购房业主已取得《房屋所有权证》，但土地尚未办理土地转移登记的，现购房业主与县自然资源局补签土地出让合同并交纳土地出让价款及相关税费后，予以办理不动产登记。

5.已办理划拨性质不动产权证书的个人自建房(不包含按份共有产权）。需申请同一权利人按幢分割或合并登记的，经权籍调查，符合分割或合并条件的，报经县自然资源部门同意，与县自然资源局补签土地出让合同并交纳土地出让价款及相关税费后，再办理不动产分割或合并登记，使用权类型为出让。

6.通过购买取得的划拨土地或出让土地上的个人自建房，已办理划拨或出让性质的不动产权证书，因翻建、改扩建的，符合规划且四邻无争议的，属于出让用地申请不动产变更登记时，经补缴建筑面积增加部分出让金和税费后再给予登记；划拨用地申请不动产变更登记时，按实际建筑面积经补缴出让金和税费后再给予登记。

上述权籍调查结果由不动产登记机构在县政府门户网站、不动产所在地进行公告，期限为15个工作日。公告期间有异议的，异议事项解决前不可办理不动产登记。

五、相关问题的处置意见

（一）关于国有个人自建房超占土地面积的处置意见

国有个人自建房用地具有合法手续、房屋已建成且存在超占批准面积30平方米以内、或原有土地证书附记栏（宗地图）备注超占土地面积的宗地（国有个人自建房用地面积以栋为单位，按建筑物构筑物外侧所占土地面积计算，凡超出土地合法面积的部分，即认定为超占土地面积值），按如下办理。 

1.在符合国土空间规划前提下，超占土地面积宗地在申办建设规划许可证或不动产登记时,超占部分按基准地价补交土地价款后，县自然资源局依法给予办理建设规划许可证及不动产登记。

2.超面积处置由申请人持土地权属来源或不动产权证书（土地证、房产证）和有资质测绘单位出具的调查测绘成果等材料，向县自然资源局申请超占土地面积审核，符合相关法律法规并经公告（7个工作日）无异议后，县自然资源局出具《国有建设用地个人自建房超占土地面积审核表》，申请人凭审核表补交土地价款后，申办建设规划许可证或申请不动产登记，超占面积的土地使用权类型与宗地一致。

（二）征迁农户在国有土地上自建安置房的处置意见

属政府建设公共设施需要，被政府征迁安置后，根据拆迁安置协议约定的土地面积划分宗地后，统一安置给农户自建的房屋，其用地手续未办理且已建成房屋的，按如下办理。

1.对集中审批安置用地，用于农民安置房建设的，符合国土空间规划的，由拆迁建设单位或安置主体提出申请，按划拨方式补办用地手续。

2.经拆迁建设单位或安置主体认定，农户自建的拆迁安置房占地面积不超过《征迁安置协议书》约定安置土地面积的，且已履行《征迁安置协议书》约定的义务，可直接办理划拨土地不动产登记。具体由被拆迁人（如被拆迁人已死亡可提供相关继承书面材料）和拆迁建设单位或安置主体共同申请，拆迁建设单位或安置主体统一代为办理，并按规定提交政府征迁安置文件（含会议纪要、用地红线图、被拆迁人自建房安置平面图、土地权属等材料）、经确认的《征迁安置协议书》及领取的补偿款凭证、个人自建房建设规划许可证及规划条件核实意见书、不动产权籍调查测绘报告等材料。

3.分户后农户自建的征迁安置房土地性质为划拨，原则上五年后（按规划核实意见书时间起算）方可上市交易。

（三）关于划拨国有建设用地上房产相关问题的处置意见

1.对涉及划拨土地上的房屋，房屋所有权人申请不动产变更（姓名、地址）、抵押、继承、赠与（适用直系亲属）等情形的，可仍保留原划拨土地的性质，按原批准的土地使用范围落宗办理不动产登记；除上述情况之外，其他划拨土地转移须按下述规定缴纳土地出让金。

2.权利人申请转移登记或按本意见补办土地出让手续时，根据《福建省划拨土地使用权管理办法》（闽政〔1992〕43号）文件精神，不再履行土地使用权出让审批手续，与县自然资源局签订国有建设用地使用权出让合同，按以下标准缴纳土地出让金和税费后，办理出让性质的不动产证书。

（1）个人独院、联排（自建房）住宅用地缴纳土地出让金标准为：

补交土地出让金额=建筑面积（产权面积）*所在土地级别基准楼面地价*30%

（2）住宅楼住户缴纳土地出让金标准为：

①属房改房性质的，补交土地出让金额=按东山县存量房交易基准价*产权面积（建筑面积）*2%

②其他性质的，补交土地出让金额=按东山县存量房交易基准价*产权面积（建筑面积）*3%

3.简化划拨用地补办出让手续。执行本意见涉及划拨土地补办出让手续的，授权县自然资源局按本意见要求收取土地出让金，直接签订土地使用权出让合同，不再履行土地使用权出让审批手续。

4.划拨国有建设用地上已办理两证（土地证和房产证）或不动产权证的个人自建房用地，符合规划要求（政府近期不作为拆迁片区），自愿申请补办土地出让手续的，由县自然资源局同意后，参照本意见执行。

5.补缴土地出让价款由县自然资源局按照以上标准核定、开具缴款通知单，申请人补缴土地出让价款和相关税费后，税务部门开具缴款凭证。房屋转让的，由受让方缴纳；房屋不转让的，由现产权人缴纳。

（四）关于项目（含自建房）用地土地使用权分摊面积处置意见

1.属于个人独院、联排（自建房）住宅用地的，土地分摊面积以栋（户）为单位按建构筑物基底所占土地面积计算。

2.属于住宅楼项目用地的，宗地面积原则上以每幢建筑物占地为单位。若住房四周用地界线清楚的，按用地范围确定宗地，再按建筑面积比例分摊用地面积；若住房四周用地界线不清楚的，以建筑占地为宗地，在界线上予以尽量取直，再按建筑面积比例分摊用地面积。

（五）关于土地使用权出让年限的确定意见

参照漳州市《关于规范市区居民住房划拨土地使用权补办出让手续工作的通知》，住宅用地的使用终止日期确定为2060年12月31日，商业用地的使用终止日期确定为2040年12月31日；个人自建房用地（划拨用地）因转移或自愿补办出让的年限确定日期，自签订出让合同之日起算，年限70年；原土地权属来源材料中土地使用期限记载不符合法律法规规定的，应按程序予以纠正。

（六）关于房屋、土地登记信息不一致遗留问题的处置意见

1.对于房地权利主体不一致的处置意见

合法土地上建造的房屋，其房屋所有权已多次转移并形成清晰交易链条，且相续取得房产证，但未同步办理土地证，当事人持房产证和土地证单方申请登记的，登记机构应依法受理，在依法公告并注销原土地证后，办理房地权利主体一致的不动产登记。涉及划拨用地转为出让用地的，当事人应先按规定补缴土地出让金及相关税费后,再申请办理登记手续。

2.对于房地用途不一致房屋的处置意见

（1）对用地批准手续记载为综合用地或多种用途的土地、或批准土地用途与第三次全国国土调查《土地利用现状分类及工作分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类及工作分类》二级类重新确定归属地类后登记。无法明确的，原文件批准用途在不动产权证附记栏中加以备注。

（2）证书（土地证及房产证）登记为同一权利人，土地为划拨取得的，房产证记载的房屋用途与规划审批的房屋用途一致，但与土地证记载的土地用途不一致的，按房产证记载的房屋用途确定土地用途；房产证记载的房屋用途不规范或规划审批的房屋用途不明确的，可按房屋的实际用途认定房屋用途，并根据认定的房屋用途确定土地用途；当事人应先按本意见规定补缴土地出让金及相关税费后（土地出让金按本意见标准1.2倍计取）再申请办理房地一体登记手续。登记机构或不动产权利人有证据证明原用途登记错误的，应依法给予办理更正登记。

（七）关于项目小区土地使用权总确权登记问题的处置意见

1.主体明确，范围界线清楚，无争议且为封闭式的小区，已办理分户房产证，但整宗地未办理土地登记的、有土地权属或土地权属不清楚的，由原权属单位申请确权。整宗地确权后，不再开展房屋及土地的总确权。申请人持原土地使用权人同意分摊的书面意见，申办土地分摊面积，再按本意见申请办理不动产登记。

2.主体明确，范围界线不清楚，且为开放式的小区，按本意见与县自然资源局补签土地出让合同，补缴土地出让金及税费，不再进行总确权。

（八）关于不动产首次登记中规划许可和工程竣工验收遗留问题的处置意见

1.1990年4月1日《城市规划法》施行前竣工的项目（房屋）未办理房产证或土地证的，至今未改建翻建的，时间节点以土地审批材料审批时间为准，不再补办规划核实认可，由不动产登记机构以政府首次测绘的图示为依据直接办理不动产登记。

2.1990年4月1日-2008年1月1日期间竣工的项目（房屋），未办理建设工程规划许可证的，在符合国土空间规划的前提下，由县自然资源局按照现状认定，确需上报县政府同意的，待县政府同意后规划部门按照批准文件执行。已办理建设工程规划许可证的，根据当年度的标准给予规划核实，登记机构再按规划部门补核实认可的功能和现状实际的建筑面积办理不动产登记。        

3.2008年1月1日《城乡规划法》施行后竣工的项目（房屋），由规划部门按照相关法律法规规定补办规划核实认可。

4.工程质量验收手续

由建设单位委托具备相应资质的工程质量检测鉴定机构进行工程质量、人防工程检测鉴定，检测鉴定结论符合工程质量安全要求的，送同级住建、人防部门存档，存档手续作为申请不动产登记的依据。原房屋开发企业或建设单位不存在的，由权利人申请委托办理。相关鉴定检测机构对出具的结论负责，并承担相应的法律责任。

个人建房未办理竣工验收手续的，三层以下（含三层）且建筑面积在300平方米以下（含300平方米）的，其房屋质量由业主作出承诺；三层以上或建筑面积在300平方米以上的，房屋质量由业主委托具备相应资质的工程质量检测鉴定机构进行鉴定，鉴定合格的给予办理不动产登记。

住建部门要及时将第三方鉴定检测机构的备案信息与不动产登记机构进行信息共享。

（九）同项目片区（或一幢楼房）中，对已大部分办理了房屋土地两证或不动产权证的，而少部分尚未办理不动产权证的处置意见同项目片区（或一幢楼房）中，已有超四分之三办理房屋土地两证或不动产证的（法院判决办证的除外），对少部分尚未办理不动产权证的购房户，持购房收据、购房合同或相关证明、缴纳税费票据等资料，按其他购房户已办证的依据及用途办理不动产权登记。

（十）其他问题

1.划拨土地办理出让手续,涉及改变土地用途并符合本文办理范围内的，改变土地用途这一行为不再予以处罚。

2.2007年10月1日（《物权法》施行前），经县政府批准以出让方式供地的，已签订《土地出让合同》但未缴清土地出让金的，按原合同约定计取土地出让金，涉及违约金（滞纳金）按不超过原合同出让价款的本金（含本金）计取。

3.项目用地是否改变用途(含建筑使用功能条件)，由规划部门牵头组织认定。工业项目用地未经批准擅自改变用途(含建筑使用功能条件)建房出售的，应在有关部门依法处置到位后，当事人(含购房人)方可凭有关处置文件和证明材料申请办理不动产登记;在集体所有的上地上从事商品房开发的，一律不得办理不动产登记。

4.项目已竣工有合法的房地产开发建设手续，商品房分户办证基本完成，存在个别购房人已签订备案《商品房买卖合同》，实测建筑面积超过购房合同面积尚未办理商品房分户登记发证情况。其超面积部分按当时（以完成房屋规划验收时间节点为准）的基准楼面地价补缴土地出让金后给予办理商品房分户登记手续。

六、其他事项

（一）建设项目办理不动产登记手续后，必须严格依照有关法律法规和相关技术规范，落实消防设施。消防部门必须加强后续监管。

（二）关于执行本意见在办理产权登记过程中，集资合作建房按照本意见登记到集资户名下的，视同自建房首登进行办理；其他涉及需要缴纳相关税费或处罚的，不动产登记机构与税务部门、城市管理等相关部门要协助配合，做好相关税费和处罚款的征收工作。

（三）国有土地上已经出售的商业、办公等房屋涉及的历史遗留问题可参照本意见执行；工业企业补办不动产权登记按《东山县人民政府办公室关于印发东山县处理全县工业企业办理不动产登记历史遗留问题实施方案的通知》有关文件办理。

（四）本意见所涉及基准地价、基准楼面地价、东山县存量房交易基准价按我县最新发布的标准执行。本意见由东山县自然资源局负责解释，办理时限为本意见实施之日起两年内，逾期不予办理。若实施中与上级部门新出台的相关规定不一致的，按照上级部门出台的相关规定执行。

未尽事宜一事一议，另行处理。

本意见有效期两年，自印发之日起实施。

东山县人民政府办公室

2024年1月25日

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