一、什么是基准地价

基准地价是指在城市定级范围内，对现状利用和规划利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业服务业、居住、工矿、仓储、公共管理与公共服务、公用设施等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期的土地使用权区域平均价格。它是在设定估价期日、设定土地开发程度、设定使用年期下完整土地使用权的区域平均价格。

二、制定的背景是什么

为进一步强化土地资源管理，维护土地市场稳定，建立健全城镇地价管理体系，准确、客观反映东山县土地市场的地价变化趋势和价格定位，保证东山县土地级别与基准地价体系适合城市建设和土地市场发展的需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，严格遵循国家标准《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）、《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021），按照《福建省自然资源厅办公室关于开展城镇基准地价和标定地价更新有关工作的通知》文件精神结合东山县的实际情况，开展城镇基准地价更新工作。

三、制定的主要依据是什么

（一）《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）；

（二）《福建省自然资源厅办公室关于开展城镇基准地价和标定地价更新有关工作的通知》（2024年4月8日）；

（三）《福建省自然资源厅办公室关于进一步加强基准地价管理的通知》（2024年10月18日）；

（四）《福建省城镇基准地价更新工作技术要点（2022年版）》；

（五）《自然资源部关于印发国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》的通知》(自然资发〔2023〕234号)。

四、本次基准地价更新范围包括哪些区域

参照东山县最新城市总体规划、国土空间总体规划、控制性详细规划，确定本次东山县城区基准地价更新工作范围为东山县全部7个建制镇（西埔镇、樟塘镇、康美镇、铜陵镇、杏陈镇、陈城镇和前楼镇）。结合上轮基准地价应用情况，本轮基准地价体系仍按行政区域范围划分为东山县城区、杏陈镇、陈城镇、前楼镇四个价格体系。东山县城区基准地价范围包括西埔镇、铜陵镇、康美镇、樟塘镇四个镇的行政区域，其他三个基准地价体系的范围为各镇行政区域。

五、基准地价更新工作基准日是哪天

本轮基准地价更新基准日为2024年7月1日。

六、基准地价用地类型有哪些

本轮基准地价严格按照《自然资源部关于印发〈国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南〉的通知》（自然资发〔2023〕234号）要求，规范用地类型名称和内涵，基准地价的用地类型范围包括居住用地、商业服务业用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地、特殊用地、交通运输用地以及东山县实际情况和管理工作需要确定的其他用地类型。将商业服务业用地中的商业用地细分至三级类，其他用途细分至二级类，根据东山县实际情况将旅馆用地分为“四星级及以下、五星级及以上”两类，并根据管理工作需要增加地下空间建设用地使用权基准地价和东山县新产业、新业态、新商业模式基准地价。

七、基准地价年期为多少

基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限。若某种用途的基准地价标准是以参照其他用途基准地价标准的一定比例确定的，则该用途的基准地价年期仍然为该用途的法定最高使用年期。即：居住用地70年，商业服务业用地40年，工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地、交通运输用地及特殊用地50年。

八、基准地价表现形式是什么

基准地价表现形式：商业服务业用地、居住用地统一为级别楼面地价，工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地、交通运输用地及特殊用地的表现形式统一为级别地面地价。

九、基准地价开发程度是怎样

基准地价的开发程度统一为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）、宗地红线内“一平”（场地平整）。

十、基准地价的标准容积率是多少

商业服务业用地级别价的标准容积率为2.0；居住用地的标准容积率为2.0；公共管理与公共服务用地的标准容积率为2.0；工矿用地、仓储用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地、交通运输用地及特殊用地标准容积率为1.0。

十一、《东山县2024年城镇基准地价更新成果》的应用方向有哪些？

1.宗地评估中的应用：在土地出让底价评估、宗地改变土地利用条件补缴出让金评估、划拨转出让地价评估、抵押评估、土地收储等的应用中，基准地价系数修正法是目前应用比较广泛的宗地地价评估方法。

2.在土地市场管理中的应用：基准地价成果具有政策指导性，其价格标准显示城镇土地质量的差异性，能为政府运用价格手段宏观调控土地市场提供依据，引导土地市场的健康发育和土地合理利用。

十二、明确实施期限

东山县2024年城镇基准地价更新成果自公布之日起实施，东山县人民政府于2024年5月8日公布的《东山县人民政府关于颁布东山县2022年城镇基准地价修订更新成果的通告》（东政综规〔2024〕4号）停止执行。

十三、联系人及联系电话

解读机构：东山县自然资源局

解读人：许广生

联系电话：13960006786